фото: «Метриум» За последние пять объем предложения на рынке новостроек Москвы увеличился на 42%. Растущая конкуренция стимулирует девелоперов совершенствовать продукт, в том числе чаще проектировать нестандартные квартиры. Эксперты «Метриум» рассказали о самых необычных форматах первичного жилья в 2026 году.
Квартиры с эркерами
Эркеры – функциональный и декоративный элемент в квартирах, который был популярен еще до революции, однако почти на век оказался практически забыт. Но сегодня девелоперы вновь предусматривают в проектах данные объекты. В отличие от балконов и террас, эркеры напрямую соединены с примыкающими комнатами. А еще их принято учитывать в рамках общей площади жилья без понижающего коэффициента. При этом в квартирах с эркерами выше уровень освещенности помещений, усиливается панорамный эффект и расширяется спектр возможных интерьерных решений. В 2025 году на западе Москвы стартовала реализация премиального клубного дома, здесь предусмотрены помещения как с балконами и террасами, так и с эркерами.
фото: «Метриум»
«Возобновление моды на эркеры обусловлено поиском оптимального баланса между эстетикой и функциональностью в архитектуре, – отметил член совета директоров компании «Плато Девелопмент» Станислав Коновалов. – Такие элементы придают выразительность фасадам и вместе с тем увеличивают полезную площадь помещений. Они прекрасно подходят для организации небольшой лаунж-зоны, компактного кабинета и мини-оранжереи. Также эркеры служат источником ценного оптического эффекта, визуально расширяющего пространство. Как правило, их проектируют в домах в неоклассическом стиле. Тем не менее, эркеры выглядят органично и в комплексах с более современными фасадными решениями. Например, в нашем клубном доме премиум-класса «Кутузов Сити» эркеры соответствуют бионическому стилю, подразумевающему сочетание природных и футуристичных мотивов».
Хайфлеты
Из западных стран в Россию в последние годы пришла мода на хайфлеты. Основные особенности таких квартир – высокие потолки, в среднем 3,5-5,5 метров, свободные планировки и панорамное остекление. Максимальное число квартир подобного формата на рынке новостроек Москвы сегодня представлено в жилом комплексе бизнес-класса в Обручевском районе Москвы (ЮЗАО).
«Сегодня застройщики стремятся предоставлять клиентам широкие возможности для индивидуального зонирования квартир, – рассказал коммерческий директор ГК «Основа»Игорь Сибренков. – При этом важно предложить максимальное разнообразие планировочных решений. Внедрение в квартирографию хайфлетов прекрасно отвечает этой стратегии. Покупатели могут выбрать просторные квартиры с высокими потолками, отличными видовыми характеристиками и оптимальным уровнем инсоляции».
По его словам, клиенты не ограничены в дальнейшем выборе организации интерьера. Собственники хайфлетов имеют возможность самостоятельно сформировать «второй свет» либо сохранить базовые параметры.
Квартиры с патио
Патио – это частный двор под открытым небом, примыкающий к жилому помещению и, как правило, окруженный стенами или зеленой изгородью. Квартиры с патио имеют потолки высотой до 6 метров и отдельные входы, обеспечивающие их владельцам дополнительную приватность. Личные рекреационные зоны на открытом воздухе – редкость в пределах мегаполиса. Больше всего квартир с патио продается в премиальном жилом проекте в Покровском-Стрешнево (СЗАО).
фото: «Метриум»
«Жилье с патио отличается не только повышенным уровнем комфорта, но и серьезной инвестиционной привлекательностью, – говорит руководитель отдела продаж застройщика «Стадион «Спартак» Денис Горбунов. – Кв. метр в квартирах с приватными благоустроенными дворами дорожает быстрее рынка вследствие дефицита предложения. Немногие новостройки в Москве обладают обширной охраняемой придомовой территорией, позволяющей спроектировать такие объекты. Наиболее привлекательны патио в окружении зеленых зон и рядом с водоемами, что гарантирует курортную атмосферу».
Таунхаусы
Таунхаусы – популярный формат загородной недвижимости, но в последние годы такие объекты стали появляться также на территории городских жилых комплексов. Они рассчитаны на несколько резиденций (чаще всего две) с отдельным входом, расположенных в одну линию и имеющих общую стену. По сути, это промежуточный формат между коттеджами и стандартными квартирами. Например, небольшой поселок с таунхаусами включен в состав ЖК бизнес-класса в Богородском (ВАО). Необычное градостроительное решение объясняется прежде всего тем, что проект окружен зелеными зонами, включая «Лосиный Остров». Таунхаусы предусмотрены также в жилом комплексе бизнес-класса в Даниловском районе (ЮАО) от девелопера «Брусника». Среди их отличительных особенностей – отдельный вход и цокольный этаж.
Урбан-виллы
Таунхаусы – не единственный загородный формат недвижимости, который сегодня можно встретить в городских жилых проектах. Во многом похожий, но более дорогой тип недвижимости – урбан-виллы. Их главное отличие от таунхаусов – наличие самостоятельных боковых стен в каждой секции, что повышает уровень приватности. Городские виллы обладают собственными паркингами и хотя бы небольшой частной придомовой территорией. В премиальном жилом комплексе в Можайском районе (ЗАО) они находятся на первой линии природного заказника «Долина реки Сетунь» и имеют собственные патио с живой изгородью и террасой на крыше. Жителям урбан-вилл доступны все общественные пространства жилого кластера: детская-игровая, фитнес-зал, переговорные, мягкие зоны ожидания, колясочная, лапомойка для домашних питомцев.
Скай-виллы
Стоит отметить, что иногда урбан-виллы сконцентрированы в одном корпусе и занимают отдельные этажи многоквартирных домов, в том числе высотных. Подобные объекты, расположенные на верхних этажах, выделяются в особую категорию – скай-виллы (небесные виллы). Такие квартиры во многом похожи на более привычные пентхаусы. Но в небесных виллах обычно предусмотрено больше условно загородных атрибутов, например, зоны отдыха с барбекю, собственный сад, джакузи.
Наиболее необычные скай-виллы Москвы запроектированы в элитном жилом комплексе в Дорогомилово (ЗАО). Этот уникальный комплекс расположен над землей на 35-метровых колоннах, а скай-виллы словно парят в воздухе на высоте 70 метров. Гармоничное сочетание уединенной жизни в частном особняке, но при этом на вершине небоскреба с захватывающими видами на город.
Скайхаусы
Еще один эксклюзивный формат квартир в высотных проектах – скайхаусы («небесные дома»). Это особый вид пентхаусов с улучшенными видовыми характеристиками (обзор на 360 градусов), вторым светом, панорамными террасами, гибкими планировочными решениями и повышенным уровнем приватности. Концепция таких квартир пришла в Россию из Японии, где у ее истоков стоял архитектор-новатор Киенори Кикутаке.
фото: «Метриум»
Один из крупнейших скайхаусов на первичном рынке Москвы расположен в премиальном клубном квартале в Крылатском (ЗАО). Это двухсветный пентхаус площадью 410,5 кв. метров, с приватным лифтом, вторым светом и просторной террасой.
Ситихаусы
Редкий гибридный формат квартир, сочетающий элементы городской и загородной недвижимости – ситихаусы. Это помещения на первых этажах жилых комплексов с отдельным входом, часто имеющие открытые террасы и собственный двор. Нередко ситихаусам дают отдельные названия, чтобы подчеркнуть привилегированный статус собственников. Стоит отметить, что такие квартиры часто обладают не только жилой функцией, так как оптимально подходят для открытия творческих мастерских или небольших домашних офисов (например, кабинет нотариуса или психолога).
фото: «Метриум»
Ситихаусы со своими патио есть в элитном клубном квартале на Фрунзенской набережной. В основном ситихаусы расположены в высокобюджетных комплексах, но есть и в проектах премиум- и даже бизнес-класса.
Мезонет
Мезонеты (от французского maisonnette – «маленький дом») – двухуровневые квартиры с отдельным входом и приватным двором-патио. Таким объектам свойственна повышенная приватность. Также мезонетам присуще оптимальное функциональное разграничение на деловые и рекреационные пространства, что роднит их с ситихаусами. Сейчас столь эксклюзивные резиденции есть, например, в готовом жилом комплексе делюкс-класса на Якиманке (ЦАО). В мезонетах этого клубного дома два входа: из собственного сада и из лобби. Квартиры расположены таким образом, что их владельцы скрыты от глаз соседей.
фото: «Метриум»
Хотя проект расположен рядом с Кремлем, резиденты защищены от внешнего шума плотными стенами и ограждением приватного двора. Стоит отметить, что многие клиенты рассматривают мезонеты не только в качестве жилья, но и как удобные приемные для бизнес-встреч.
Особняки
Число клиентов элитного рынка практически неуклонно растет в долгосрочной перспективе. При этом в наиболее престижных локациях наблюдается дефицит земельных участков. В результате девелоперы все реже реализуют клубные дома и, тем более, индивидуальные резиденции, рассчитанные на одного собственника. Как правило, это проекты реконструкции и реставрации исторических особняков. Например, в 2025 году была отреставрирована и введена в эксплуатацию городская усадьба в Орлово-Давыдовском (ЦАО), объект культурного наследия XIX века. Архитектурный ансамбль объединяет 4 особняка в стиле поздней эклектики общей площадью 4,7 тыс. кв. метров, окруженных собственным ландшафтным парком.
Индивидуальные особняки представлены также, например, в клубном комплексе делюкс-класса в Пресненскиом районе (ЦАО).
«Несомненно, двухуровневые квартиры, пентхаусы, квартиры с террасами, мастер-спальнями и окнами в ванных комнатах остаются эксклюзивным продуктом, – отметила директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум»Анна Раджабова. – И все же подобное предложение уже не носит единичный характер и представлено во многих проектах, причем не только высокобюджетных. Но девелоперы за последние годы внедрили немало новых форматов жилья. Как правило, это не ноу-хау, а ренессанс исторической моды или адаптация зарубежного опыта к реалиям первичного рынка Москвы. Однако это не умаляет ценность нестандартных планировочных решений. Их наличие в квартирах значительно повышает инвестиционную привлекательность помещений, а не только уровень комфорта».