Shutterstock/FOTODOM
Екатерина КУЗНЕЦОВА, руководитель рейтинговой системы ESG-оценки для объектов недвижимости ESGB, руководитель консалтинговой группы компаний по «зеленому» строительству GBCG:
Когда мы говорим об энергоэффективности зданий, нужно неразрывно связывать этот аспект с их климатической адаптацией. Сегодня часто увлекаются энергоэффективностью и «умными» технологиями в отрыве от требования к теплоэффективности конструктива. Если здание собрано как решето, если его ограждающие конструкции не способны аккумулировать тепло или защищать от холода, то даже самая дорогая BMS (Building Management System) будет лишь имитировать бурную деятельность, сжигая киловатты впустую. Именно поэтому правильный подход — сначала качественная оболочка, потом «умное» управление.
Мы используем в прогнозе цифровые двойники зданий. Качественная оболочка сегодня — это расчет теплопотерь с учетом реальных климатических данных, а не усредненных таблиц тридцатилетней давности (климат качественно изменился и будет меняться еще). Это использование материалов с высоким термическим сопротивлением, но при этом с учетом паропроницаемости, чтобы стены «дышали» и не накапливали влагу. Это продуманные узлы примыканий, отсутствие мостиков холода, светопрозрачные конструкции с низким коэффициентом теплопередачи. И, конечно, это герметичность: без нее никакие датчики CO2 и приточные клапаны с рекуперацией не обеспечат ни здорового микроклимата, ни энергоэффективности. Парадокс современного «зеленого» строительства в том, что застройщики готовы платить за дорогие «внешние» системы, чтобы выглядеть «зелеными», но порой экономят — осознанно или нечаянно (тендер на самый дешевый подряд) — на конструктиве и процессе строительства, где могут меняться материалы. В итоге получаются «дома с дырками» и «зеленые» здания в эксплуатации с обычным неэнергоэффективным потреблением.
Теперь про «умные» здания. Их эволюция за последние десять лет колоссальна. Если раньше автоматизация ограничивалась простым таймером освещения и контроллером вентиляции, то сегодня речь идет о полноценных экосистемах, где каждый датчик общается с каждым исполнительным устройством через единую шину, а облачная платформа накапливает терабайты данных для машинного обучения. Искусственный интеллект уже умеет предсказывать поведение людей: зная расписание офиса, погоду за окном и стоимость электроэнергии в реальном времени, он решает, когда включить охлаждение, а когда лучше открыть окна и выпустить ночную прохладу. Такие системы называются прогностическими, и они дают экономию до 30-40% энергоресурсов по сравнению с обычной автоматикой. Но и здесь есть подводный камень. Большинство современных BMS спроектированы так, чтобы их было удобно продавать, а не эксплуатировать: интерфейсы перегружены, интеграция разнородного оборудования превращается в ад для инженера, а поддержка протоколов оставляет желать лучшего. В итоге даже установленная система работает лишь на 20-30% своих возможностей, потому что управляющая компания не имеет квалифицированного персонала (кстати, кадровый дефицит — боль в управлении обычными BMS, что уже говорить про ИИ-управление).
С 1 февраля 2025 года вступил в силу ГОСТ Р 71866-2024, который перечисляет все системы, подлежащие автоматизации, — от освещения и отопления до мусороудаления и постаматов. А с 30 июня 2026 года начнут действовать еще несколько стандартов — по интеллектуальным счетчикам воды и тепла, по датчикам движения, по IP-домофонии, а главное — по эксплуатации цифровых зданий. Это серьезный шаг вперед, потому что раньше нормативная база откровенно отставала от технологий. Однако остаются пробелы. Например, до сих пор нет четких требований к кибербезопасности «умных» домов, нет обязательных классов энергоэффективности по факту (только по проекту). И здесь, как мне кажется, должна подключаться добровольная «зеленая» сертификация, например, как наша система, где требования ГОСТ Р дополняются и расширяются — не как замена ГОСТ, а как надстройка, фиксирующая то, что еще не стало обязательным, но уже необходимо для здоровья и безопасности людей. Например, можно было бы сделать обязательными климатические стресс-тесты зданий: моделирование поведения при экстремальных температурах, при отключении электричества, при отказе ключевых инженерных систем. Или ввести требование, чтобы каждый «умный» дом имел не только проектную, но и фактическую энергомодель, обновляемую по текущим реальным данным. Или обязать управляющие компании держать в штате хотя бы одного сертифицированного специалиста по BMS — на опыте инспекций зданий, претендующих на статус «зеленых», возможности BMS-систем очень часто эксплуатируются на 20-30% от своих возможностей.
Вопрос кибербезопасности стоит особняком: классические BMS без выхода в интернет, безусловно, надежнее с точки зрения киберугроз, но они не дают главного — удаленного доступа, сбора статистики, интеграции с городскими сервисами. Как только мы подключаем управление зданием к сети, мы провоцируем новые векторы атак. И это не теоретические страшилки: в 2025 году в Москве DDoS-атака на провайдера отключила интернет в нескольких жилых кварталах — перестали работать домофоны, системы контроля доступа, IP-телефония. Люди не могли попасть в подъезды, а курьеры застревали в лифтах. К счастью, до серьезных инцидентов с пожарной автоматикой или отоплением пока не дошло, но потенциал рисков очевиден: взломщик, получивший контроль над СКУД, может заблокировать эвакуационные выходы; управляющий лифтами — остановить кабину между этажами; имеющий доступ к системе вентиляции — организовать перегрев или переохлаждение в здании.
Да, законодательство сдвинулось. В конце 2025 года было утверждено два предварительных национальных стандарта: ПНСТ 1040-2025 («Системы киберфизические. «Умный» дом. Требования доверия к устройствам и сервисам. Общие положения») и ПНСТ 1041-2025 («Системы киберфизические. «Умный» дом. Требования к интерфейсам подключения оконечных устройств «умного» дома и их защита от сетевых атак»). Они вступят в силу с 30 июня. Первый стандарт устанавливает требования к устройствам и сервисам, обеспечивающим их безопасную и стабильную работу в интересах пользователей, организаций и органов власти. Второй определяет требования к защите от сетевых атак как интерфейсов подключения оконечных устройств «умного» дома, так и элементов единой цифровой среды.
Однако на сегодня оба эти документа носят сугубо рекомендательный характер. Это предварительные стандарты, которые принимаются на срок до трех лет и не являются обязательными к применению. Более того — пока никто и никак не проверяет реальную кибербезопасность «умных» домов; нет уполномоченного органа, который бы инспектировал, как застройщик выполнил требования этих ПНСТ; нет процедуры сертификации на соответствие; нет ответственности за то, что «умное» здание сдано с дырявой сетевой защитой. Формально требования сформулированы, но фактически они пока «висят в воздухе» — рынок сам решает, внедрять их или нет. Это серьезный пробел, и он остается одной из главных проблем на пути к действительно безопасной цифровой инфраструктуре зданий.
«Умное» здание — это не просто набор гаджетов, а сложный организм, который должен быть и безопасным, и экономичным, и комфортным. И если мы хотим, чтобы такие здания стали нормой, а не экзотикой, нужно работать одновременно по трем направлениям: совершенствовать нормативную базу, обучать специалистов и, самое главное, требовать от застройщиков не красивых презентаций, а реальных цифр — теплопотерь, энергопотребления, времени реакции систем. Эффекты энергоэффективного здания — это не только «умные» системы, а следствие симбиоза энергоэффективной оболочки и работы «умных» систем.